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Indicadores coyunturales de Puerto Rico Fecha Noticia: 22/02/2021

Cautela ante cambios a Ley de Condominios

Los cambios en la Ley 129 del 16 de agosto de 2020 que establece la Ley de Condominios de Puerto Rico siguen generando preocupación entre los titulares y profesionales de bienes raíces por el efecto a futuro que pueda generar en el valor de las propiedades.

Para representantes del sector, no asegurar o haber seleccionado una cubierta inadecuada para la unidad puede redundar en una devaluación del condominio, mientras que otros no avalan la interpretación por entender que la estructura exterior no se impacta porque viene obligada por ley a estar asegurada.

Desde el pasado mes de agosto, los propietarios de apartamentos financiados —ya sea en condominios o ‘town houses’— pueden seleccionar con cuál compañía quieren asegurar los elementos privativos de la propiedad en lugar de conformarse con la póliza maestra que usualmente gestionaba el consejo de titulares para todo el condominio.

Antes de dicha fecha, el consejo de los condominios tenía la capacidad legal de elegir si asegurar todo el complejo, incluyendo el inmueble interior privativo y original. Podían seleccionar entre la póliza Full Value, que asegura tanto las áreas comunales como el interior de las viviendas, o la póliza Bare Wall, que solo asegura las áreas comunes como: piscinas, ascensores, pasillos, etc.

Richard Dunnam, ajustador público autorizado, detalló que “cerca del 85% de los condominios contaban con el Full Value y el 15% con el Bare Wall, que se limita al esqueleto del edificio como concreto y cablería. Luego de agosto del pasado año, la ley indica que el consejo asegura lo comunal y el titular debe tener su propio seguro HO6 para el interior, como pisos, muebles, gabinetes, puertas, molduras, ventanas, etc. Solo puede ser Full Value si hay un reglamento estatal o federal”.

La inquietud del también instructor y consultor en riesgos y seguros, es que la ley obliga a los titulares a asegurarse mientras cuenten con una hipoteca. Sin embargo, si la propiedad está salda no vienen obligados a pagar un seguro, aunque entiende que es lo más recomendable.

“El mayor problema es que los titulares saldos tienen libre selección y la cultura puertorriqueña es comprar un seguro cuando se lo piden y esto preocupa a los condominios, ya que si mañana viene un huracán vamos a tener lo que yo llamo hoyos negros, si pensamos en estas unidades con las ventanas rotas y otras arregladas”, explicó Dunnam durante el seminario auspiciado por United Surety & Indemnity Company (USIC) en alianza con Mortgage Bankers Association (MBA).

El inspector se refirió a que si la mitad de un condominio tiene titulares saldos sin cobertura de seguro, al tener el impacto de un fenómeno atmosférico la mitad no recibiría reembolsos de parte de las aseguradoras para reparar las viviendas, y la estética y el valor se puede afectar.

“En una catástrofe, ¿quién va a reparar esos apartamentos? Los otros dueños con seguros y con apartamentos con un buen valor en el mercado, van a tener un inmueble (condominio) desmejorado. Esta situación es una bomba de tiempo”, aseguró, anticipando que se pudiera afectar el precio de los apartamentos.

Por su parte, Mary Ortega, directora ejecutiva de la Asociación de Condominios y Controles de Acceso de Puerto Rico (Accapr), no estuvo de acuerdo con el ajustador por entender que si las unidades de apartamentos sufren daños en su interior y los titulares con propiedades saldas no cuentan con seguros HO6 para arreglarlas, no se afecta la estructura exterior, ya que por ley debe estar asegurada.

“La póliza del condominio cubre exteriores que incluyen las ventanas, puertas y los ‘sliding doors’ de todos los apartamentos, por lo que en el caso de haber unidades no aseguradas porque el titular decidió no pagar un seguro, no se afectaría ni la fachada ni el valor de estas viviendas”, argumentó Ortega.

El contenido de las pólizas

Dunnam por otro lado recomendó al consumidor evaluar el ofrecimiento de las aseguradoras para proteger la unidad de vivienda, ya que podrían ofrecerle una cobertura insuficiente.

“Las compañías están buscando captar este segmento, pero algunas se están basando en un contrato de vivienda general, no en apartamento. Algunas no cubren inundación y tienen cláusulas de penalidad de coaseguro, que significa que te penalizan si el límite del valor de la propiedad no es correcto. El consumidor que no sabe, coge el seguro más barato. El titular siempre es quien termina pagando las consecuencias”, acotó.

Sobre el tema, Ortega aconsejó por su lado, que el consumidor debe orientarse al momento de elegir una aseguradora y seleccionar la cubierta para evitar esta situación.

“Cada titular debe hacer el ejercicio del límite que necesita asegurar, lo que realmente son sus costos. La controversia está en el límite que la compañía aseguradora le está vendiendo al consumidor”, puntualizó la ejecutiva.

El comisionado designado a la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), Mariano Mier Romeu, había declarado a EL VOCERO que la baja penetración de las aseguradoras en el segmento de residencias es uno de los asuntos que más le preocupa frente a la vulnerabilidad de la Isla a los fenómenos naturales.

Fuente: El Vocero (Puerto Rico)

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José Caraballo Cueto
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