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Indicadores coyunturales de Brasil Fecha Noticia: 19/02/2024

La retirada de fondos de los ahorros ejerce presión sobre el mercado inmobiliario

La estampida de inversionistas de la aplicación financiera más tradicional del país está causando repercusiones en otros sectores de la economía. El Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE), una de las fuentes más tradicionales de financiación inmobiliaria para la clase media con tasas de interés limitadas, se ve afectado por el persistente retiro de fondos de la cuenta de ahorro. Solo en enero, los inversores retiraron R$ 20,1 mil millones más de lo que depositaron de sus ahorros. Esto después de tres años consecutivos de saqueos. La inversión perdió R$ 87,8 mil millones en 2023, R$ 103,2 mil millones en 2022 y R$ 35,4 mil millones en 2021. En la actualidad, los bancos están obligados a destinar el 65% de los depósitos de ahorro a la SBPE. Este sistema cubre hasta el 80% de las propiedades de hasta R$ 1,5 millones, con un interés limitado al 12% anual, el techo del Sistema Financiero de la Vivienda (SFH). La modalidad tiene históricamente un riesgo de impago históricamente bajo porque las cuotas están limitadas al 30% de los ingresos del prestatario y el financiamiento dura hasta 35 años. Especialista en derecho inmobiliario, el abogado Marcelo Tapai señala que el mercado inmobiliario está pasando por un cambio estructural, que refleja la pérdida de interés de los inversores en la libreta. Tanto el bajo rendimiento del ahorro como la expansión de las opciones en el mercado financiero estimulan la fuga de inversores. "La disminución del stock de dinero del ahorro es un camino sin retorno. El mercado financiero hoy en día es mucho más simple. Los bancos de inversión populares permiten a las personas invertir en instrumentos financieros muy fácilmente y con muchas más perspectivas de rendimiento. El ahorro trae pérdidas y, cada día, menos gente piensa en ello como una inversión", explica. Perspectivas Con cada vez menos recursos en ahorro, los bancos destinan menos dinero a los préstamos SPBE. Según la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC), el número de lanzamientos de unidades inmobiliarias por parte de SBPE cayó entre un 20% y un 30% el año pasado. CBIC no tiene proyecciones para esta modalidad en 2024. A finales del año pasado, la entidad solo informó que cree en una recuperación del SBPE en la segunda mitad del año y que el número de lanzamientos será al menos el mismo que en 2023. La Asociación Brasileña de Entidades de Crédito y Ahorro Inmobiliario (Abecip) prevé que el volumen de crédito en el sistema se mantendrá estable en comparación con el año pasado, afectado tanto por el retiro de fondos del ahorro como por las tasas de interés aún altas. Opciones Con el SBPE menos demandado, los prestatarios de clase media tienen dos alternativas. El primero es el financiamiento con el Fondo de Cesantía (FGTS). Esta modalidad también financia bienes inmuebles de hasta R$ 1,5 millones con intereses de hasta el 12% mensual, pero requiere reglas adicionales en relación a la SBPE. El comprador debe trabajar por lo menos tres años con un contrato formal, no puede tener otro financiamiento activo en el SFH, ni tener otro inmueble en la ciudad donde vive o trabaja, ni en municipios vecinos y en la misma región metropolitana. La otra opción es el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI, por sus siglas en inglés), que obedece a las tasas y condiciones del mercado. Esta modalidad permite la financiación de inmuebles por encima de R$ 1,5 millones y pago inicial cero (100% del valor financiado), pero suele tener tasas de interés más altas. En la actualidad, las principales fuentes de financiación de los bancos que otorgan financiamiento en el mercado libre son los títulos privados, como las cartas de crédito inmobiliario (LCI), los certificados de cuentas por cobrar inmobiliarias (CRI) y las cartas inmobiliarias garantizadas (LIG), que son objeto de un reciente cambio en las normas del Consejo Monetario Internacional. Cambio De acuerdo con Tapai, hay un cambio en la composición de los fondos para el financiamiento inmobiliario, con el crecimiento de los títulos privados, que cuestan más para las instituciones y elevan el costo del crédito para la compra de bienes inmuebles. "Esto es malo para quienes financian bienes raíces no cubiertos por el SFH, ya que no hay limitación de tasas de interés y los plazos son más cortos. No hay limitaciones y las reglas del mercado son las que se aplican", dice. El experto dice que aún no es posible evaluar el impacto de los cambios de reglas en el LCI, el CRI y el LIG. Tapai no descarta que las restricciones al lanzamiento de este tipo de títulos se reflejen en menores tasas de interés, como alega el Banco Central (BC), debido a que parte de los fondos captados con dichos títulos no estaban siendo utilizados en el mercado inmobiliario. "El Banco Central dice que sí, pero solo el mercado podrá decir que las tasas de interés en el mercado libre bajarán", pondera. Crecimiento Incluso con el estancamiento de la SBPE, Abecip apuesta a un crecimiento del 3% en el crédito inmobiliario en 2024, con concesiones que cierran el año en R$ 259 mil millones, superando el récord de R$ 255 mil millones prestados en 2021. De acuerdo con la entidad, esta expansión debe ser respaldada por el financiamiento del FGTS. CBIC, cuyo análisis se centra en el número de lanzamientos, estima que el volumen de proyectos inmobiliarios con fondos FGTS y Minha Casa, Minha Vida crecerá un 15% en 2024. Para el mercado total de la vivienda, la entidad proyecta que este año se lanzarán 320.000 unidades. Todavía no es posible proyectar si este volumen representa un crecimiento en comparación con 2023 porque las estadísticas del año pasado aún se están cerrando.

Fuente: Jornal do Brasil (Brasil)

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Equipo Colaborador

Profesor Rubens Sawaya
Programa de Estudios Pós-Graduados en Economía Política.
Pontificia Universidad Católica de Sao Paulo.

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